セミナー全盛時代にバブルの香りを感じる

 私の記憶をたどると、ここ数十年、日本では10年前後のサイクルでバブルが発生しています。1988年頃からの元祖バブル、1998年頃からITバブル、2006年頃の不動産ファンドバブルなどです。

 

 バブル規模や発生から崩壊までのプロセスはそれぞれ異なりますが、投資経験の浅い人が二流マスコミや三流週刊誌、四流以下の自称専門家・アドバイザー・セミナー講師に騙されて市場に大挙して押し寄せ、その直後に崩壊した点は共通しています。

 最後のバブルから約10年たった今、過去のバブルと同じ香りが漂ってきていると感じるのは私だけではないと思います。昨今のアパート・マンション投資や仮想通貨投資の活況ぶりを見ていると、局地的にはすでにバブルが始まっているといえるでしょう。

 ただ、過去のバブルと比較すると規模は小さく、一部の銘柄を除き株式市場は加熱している程度でバブルにはほど遠いことなどから、経済全体から見ればまだバブルではないと思います。本当のバブルに突入するか、正気に戻って正しい道へ戻るのかの分岐点に差し掛かっているところではないでしょうか。このあと、どのような道をたどるのかは神のみぞ知るです。


 過去のバブルでは短期的に大成功し億万長者になった投資家がたくさんいらっしゃいます。多くは社会経験の少ない若者であったり、一介のサラリーマンでした。彼らはみんなに先駆け投資をはじめ、大きなリスクを取り、幸運に恵まれて成り上がっていきました。

 自分の身の回りにいるようなごく一般の人たちが成功していくストーリーは、多くの人の共感を呼びやすいため、格好の商売のネタになります。周囲やマスコミにおだれられ踊らされた彼らは、本を出版し、投資教室やセミナーを開き、マスコミに登場して一躍時の人になりました。

 あれから10年以上の年月が過ぎました。残念なことに、今となっては彼らの名前を聞くことはありません。ほぼ全員華やかな表舞台から去ってしまいました。中には引退し悠々自適の生活を送っている人もいるのでしょう。でも、マスコミはおろかネット上でさえまったく話題にならない多くの人は、波乱万丈の人生を送った末、ごく普通の人に戻ってしまったのでしょう。


 今、セミナーはブームと言ってもいい状況です。レンタル会議室の開催予定表を覗いてみると、週末はもちろん平日にもさまざまなセミナーが開催されています。もちろん真面目な会議や勉強会のようなものも多いのですが、株式・不動産・仮想通貨などの投資系もよく見かけます。

 東京ではセミナー商法を学ぶためのセミナーまで開催されているそうです。ゴールドラッシュの時に一番儲かったのはつるはしを売り、ジーンズを売った者だといわれていますが、投資系も投資で儲けるよりも投資セミナーで儲ける方がノーリスクハイリターンなのでしょう。
 
 昨今の投資系セミナーの講師の多くも、過去消えていった人たちと同様、運を実力と勘違いして数年で億万長者になった(フリをしている人も含む)人が大半なので、そんな人たちの話は聞かないほうがよいと思います。華やかな虚像を信じるよりも、地味だが地に足のついた投資方法を学ぶほうが早期リタイアや経済的自由を手に入れる近道だと私は確信しています。


 周囲の雰囲気に流されて下手に投資を始めるのも問題ですが、「まずは勉強から」と下手にセミナーに行くのも考えものです。最初に間違った道を選んでしまうといらぬ苦労をすることになりますから、投資と同様セミナー選びも慎重に行ってください。

交流試合の面白さ

 野球の話ではありません。投資家同士の交流についてです。

 

 サラリーマンであれば異業種交流会や異業種交流研修に参加したことのある方もいらっしゃるでしょう。一つの会社に長く勤めていたり大きな会社に勤めていると、人脈が社内や取引先に限られてしまったり、考え方が社内・業界に染まったりするものです。

 しがらみのない他の世界の方と交流し、違う業界、世代、肩書、職種の方々と共通のテーマについて議論したり、酒を酌み交わすと刺激や気づきを得ることができます。

 

 投資の世界も同じです。株式投資をする人はまだまだ少数派ですし、その中でも長期投資を行っている人はさらに少数です。その結果、長期投資家は非常に地味で孤独な存在になりがちです。

 私も仲間がほしいと思っていましたが、会社や趣味の仲間に株式投資の話をすると変な目で見られたり、誤解されたりすることが多く、長い間、本を読んだりネットで調べてあとは我流という孤独な投資家になっていました。

 

  投資家の集まりにいきなり一人で参加することは、心理的にかなり大変なことだと思います。私も長い間興味は持っていたのですが、危うきには近づかずの気持ちが勝ってしまい、参加を見送っていました。

 ただ、リタイアして時間ができいろいろなセミナーを調査することができたのと、だます手口をいろいろと勉強し免疫ができたのをきっかけに思い切って参加するようになりました。

 

 参加してみると、どこのセミナーでも温かく迎え入れてくれ、いままでの心配はすべて杞憂に終わりました。

  最初は株式投資家の集まりばかりに顔を出していたのですが、それだけでは物足りなくなってきたので、最近はファイナンシャルプランナーエコノミスト、不動産投資家などが開催する有料セミナーにも参加するようになりました。

 有料セミナーに参加される方はかなり意識が高く知識も経験も豊富な方が多いのでとても参考になります。懇親会も活発で、毎回、二次会・三次会と日付をまたいで盛り上がることも少なくありません。

 自分が知らないだけで世の中には思ったより多くの人が個人投資家として頑張っていらっしゃいます。多くの人と知り合いになれて本当に良かったと思います。

 

 ただし一つだけ注意が必要です。参加したセミナーが実はマルチだったとか、高額な商材を売りつけるとか、ハイリスクローリターンの投資商品を売りつけるためのものだったという可能性もゼロではありません。そんな地雷のようなセミナーだけは絶対に避けましょう。

 この手の怪しいセミナーは、「初対面なのにあなたの属性(住所、職業、収入など)を細かく聞きたがる」「自分たちの投資方法以外を強く否定する」「強引にしつこく勧誘する」「自分の成功体験を話す」「みんな儲かっている」などいかにもな話をします。また、ネットで調べると異常なほど評判が良いですし、参加している人の性別・年齢などが偏っていますので、そのあたりに注意すれば大丈夫だと思います。

 

 先月参加した不動産セミナーもとても刺激的で役に立ちましたので、今度内容を紹介させていただこうと思います。

 

 

 

 

お金は人を変え、お金の奴隷にしてしまう

 

 誰しもお金持ちになりたいという願望を持っていると思います。私もそう思っています。ところが皮肉なもので運よく大金を手にしても多くの人が以前より苦労したり心配事が増えるそうです。

 

 宝くじに当たったら気が大きくなってどんどん使ってしまい結局あっという間に元に戻ってしまったとか、顔の知らないような親戚や友人が急に増えたとか、怪しい団体から執拗に寄付を求められるようになったという話も耳にします。

 また、数百万円から数千万円の遺産のために親族間で争いが起こり、兄弟や親せきと縁を切ったという話も絶えません。実際に、私の父も母も"争続"に巻き込まれて骨肉の争いを経験しています。

 

 結論:お金をたくさん稼いで貯めても幸せになれるとは限らない

 

 お金を貯めて幸せになれるのは「お金と友達になれる人」だけなんですね。きっとそういう人たちはお金との正しい付き合い方をマスターしている人です。名著「となりの億万長者」に出てくるような市井のお金持ちのみなさんはきっとこのタイプなんでしょう。

 

 現実には「お金の奴隷になってしまう人」の方がおおいんでしょうね。お金との付き合いを知らない人が突然大金を手にしたり、手にするチャンスに遭遇すると人が変わってしまうことがあります。

 いつの間にか、お金の亡者のようになってしまい、お金を稼ぐためなら手段を選ばず、平気で人を裏切ったりダマしたりするようになってしまいます。ついには、人相まで変わってくる人もいます。残念ながらそういう人を一人知っています(もちろん付き合いはなくなりました)。

 

 ここ数年世の中にお金が溢れ返っているため、株・FX・不動産投資・仮想通貨なの投機に手を出して、運よく大成功した人(いわゆる「億り人」)が増えているようです。

 マネー雑誌にはそのような人の紹介記事が溢れていますし、また彼ら自身が本を出版したりセミナーを開催したりもしています。中には、有料セミナーを開いたり、情報商材を売ったりする人たちもいます。 周囲からチヤホヤされ、また銀行の残高が増えていくことで感覚がおかしくなっていくのでしょうね。いつの間にかお金の支配された奴隷となり、お金の亡者へとなっていくのでしょう。彼らを見ていると確かに投機で儲けた成功者なのでしょうが、豊かで幸せに囲まれた人生の成功者には見えません。

 

 やはり、お金を貯め殖やす努力をする前に、お金との付き合い方をマスターした方が良いのでしょう。

 

 私にとっては「となりの億万長者」や本多静六氏の「私の財産告白」が、お金との付き合い方を知るうえでよいお手本になりました。また行動経済学や神経経済学の入門書なども、間違ったお金の使い方をしないための役に立ちました。

 早期リタイアを目指す人だけでなく、世間の年金不安や将来不安情報に煽られているすべての人にとって役立つものだと思います。時間を見つけて手に取ってみてはいかがでしょうか。

 

 

 

 

 

サラリーマン大家の99%が失敗する理由

 とある中古ワンルーム投資を激オシする意識高い系の方が近々「99%失敗しない」不動産投資法についての書籍を発刊されるようです。なんでも「●●式メソッド」とかいうタイトルがついているようでして、どんな画期的な投資法を開陳されるのか、発売を楽しみにしたいと思います(絶対に購入しませんが、書店で立ち読みくらいはする予定)。

 まあ、この期に及んでまだそんな本を出すのかと、著者の強欲さには呆れ果てるばかりですが、嘆いてばかりでは仕方ありませんので、先んじて私の考え方を書いておこうと思います。

 

 

 仮に私が、不動産会社やかれらの広告塔の方が開催するセミナーに参加したり、書籍を読んで大家デビューする気になったとしましょう。すぐに私の元へ不動産会社の営業マンがやってきて、物件を紹介するパンフレットや損益シミュレーション表を基に熱心に購入を勧めてくれるでしょう。

 そこには東京の新築なら4%、中古なら5~6%の(表面)利回りが得られる物件が紹介されているはずです。投資初年度からわずかではありますが黒字を計上し、ローンの返済が終わる25~35年目以降は年金代わりに賃貸収入が安定的に入る計画になっているはずです。

 さらには、「金融機関は紹介します」、「管理はすべて弊社が行い大家さんはいっさい手間がかかりません」と魅力的な文言が書かれているはずです。

 

 これならば年金不安も解消できそうだと喜んでしまいそうですが、実際にはそんなハッピーエンドを迎えられる大家さんは一握り、おそらく1%に満たないでしょう。つまり99%の人はこんなはずではなかったと後悔することになります。

 なぜかといえば、シミュレーションがあまりにもバラ色の前提のもとに作成されているからです。このとおりになるためには、いくつもの前提条件をクリアしなりません。ざっと思いつくだけでも10個くらいは出てきます。

 例えば、

 ・購入する物件の価格が妥当であること
 ・家賃収入が下がらないこと
 ・空室率が一定であること
 ・管理費・その他経費が値上がりしないこと
 ・所得税や土地関連の税制が変わらないこと
 ・管理会社の管理水準が平均以上であること
 ・借入金利がずっと上昇しないこと
 ・返済が終わるまで物件の価格が下がらないこと
 ・給料が下がらないこと
 ・日常修繕、大規模修繕費が予定どおりの金額に納まること

 などが挙げられます。

 

 残念ながら、これらの前提条件がローン返済終了までの間ずっと満たされ続ける可能性は非常に低いと言わざるを得ません。

 話を単純化するために、それぞれの条件を満たす確率をかなり楽観的に見積もって50%と仮定しましょう。

 前提条件をすべて満たす確率は、50%×50%×・・・50%×50%<0.1%
おめでとうございます!99%どころか99.9%シミュレーションどおりに進まないことが分かりました。

 つまり業者が提示するシミュレーションなんて所詮絵に描いた餅にすぎないのです。これを自分でエクセルに入力し直して、金利が1%あがったら・・・、家賃が年平均0.5%低下したら・・・と自分で計算してみてください。おそらく背筋が寒くなり、借金してまで投資を始めようという気持ちはなくなるでしょう。(ここまで言っても、いや俺なら大丈夫と思う方は止めはしません。人生をかけて一大勝負に出てください。ただし、割に合わないギャンブルだということだけは保証します)。

 

【注意事項】

・書籍はまだ発売されていませんので、書籍の内容について論評、批判しているわけではありません。不動産投資に関する一般論を書いたものです。

・私が書いている内容は、ごく一般の善良なサラリーマンのうち、これから大家デビューを果たそうとしている方、最近デビューしてしまった方を対象にしています。

 

 

 

仕事もしないで毎日何しているの?

 リタイアして3年目ですが、いまだにこの質問を受けます。「リタイアしたら退屈でしょう」「お金はどうしてるの」と並ぶ早期リタイア三大質問の一つとして君臨しています。

 

 私の場合は晴れた日には出掛けて、雨の日には本を読んでます。まさに晴耕雨読的な生活です。これだけではあまりイメージできないと思いますので典型的な一日を紹介します。

 6時~  起床&ストレッチ&新聞
 6時45分~ コーヒー準備&朝食&談笑
 8時~  テレビ
 9時~  ネットサーフィン&メールチェック
 10時~  (自由時間)
 18時~  家飲み&食事&談笑
 20時~  散歩&ストレッチ
 21時~  入浴
 22時~  (一人の時間)
 23時  就寝

 

 だいたいこんな感じです。で、10時から18時までの自由時間を、天気や用事の有無、妻の機嫌(これ重要です)などを見極めながら、活動に充てています。

 買い物、写真撮影、美術館・博物館めぐり、動植物園・水族館、各種セミナー・勉強会、図書館、日帰り温泉、体験(陶芸、乗馬、釣り、・・・)、デイトレードごっこ、読書、資格の勉強、山歩き・川遊び・海遊び、大学めぐり(学園祭・セミナー・学食)、将棋、街歩き(麺食べ歩き、飲み歩き、ショップ観察)、株主総会会社説明会参加・投資先企業調査(定点観測)、史跡・寺社仏閣めぐり、ウォーキング 等々

  さらに、旅行、帰省、株主総会への出席を兼ねて東京・大阪・愛知の友人に会いに出かけていますので、月に一、ニ度泊りで出かけますので退屈するようなことはありません。まだ手を出していない「やりたいこと」もたくさんありますので、当分暇になることはなさそうです。。

 まあこんな感じで何か一つに没頭するわけではなく、いろんなことを自分のペースで楽しんでいます。いろいろなところに出掛けると見知らぬ人と(その場限りですが)仲良くなれますし、右脳・左脳の刺激にもなります。また、早期リタイア最大の敵である運動不足対策にもなっています。

 

 これを見て、面白そうと思うか、退屈そうと感じるかは人それぞれでしょうが私はとても満足しています。欲を言えば一つくらい没頭できる趣味があればなお良いのでしょうがそれは贅沢な悩みでしょう。

 

 会社勤めの人にはいつか必ずリタイアが訪れます。「リタイアして何しているの?」とかリタイアした親を見て「退屈そう」と思われる皆さんにもかならずリタイアしなければなりません。

 そのときに退屈で困らないように、今から頭の中でやりたいことをイメージしておくといいと思います。TODOリストをつくるとより具体的になっていいと思います。TODOリストに50も100も項目が並ぶようであれば、きっと早期リタイア適齢期でしょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

カモにされるのは個人投資家だけではない

 先日、マンションの管理組合の理事になるという話を書いたと思いますが、嫌な予感が的中しまして、理事長を仰せつかりました。まあ、年齢が一番上だということですし、私以外の皆さんは小さな子供さんがいる共稼ぎ世帯ばかりなので仕方ないと思い、引き受けることになりました。

 

 総会が解散した後、管理会社と前理事長と私だけがその場に残り、引継ぎが行われたのですが、あまりに簡単な引継ぎだったので驚きました。印鑑と鍵の受渡し、それからニつの申し送り事項があっただけです。そして最後に「管理会社さんが全部やってくれますから、楽ですよ」と言われてお開きになりました。とても嫌な予感がしました。

 

 実は、管理会社からも「大規模修繕などがない限り理事長さんもそれほど大変ではないですよ。当社にお任せください」と言われていました。念のため業務内容を説明してもらいましたが、理事会や総会の議事進行は必要ですが、手を抜こうと思えば、ほとんど何もせずに任期を全うできそうな感じです。

 

 普段から不動産関係者や大家さんのブログを拝見しているので「これはうちのマンションもカモにされているのでは」と心配になりました。

 

 いきなり、管理会社と戦闘モードに入るのは得策ではありませんので、とりあえずはちょっと手強い理事長だぞと思わさせるために、過去3年分の活動報告資料、会計帳簿・伝票類、管理組合が締結している契約書一式を見せるように頼みました。

 管理会社の担当者は驚いた顔で「いままでそんなことされた理事長はいませんよ。量も多いし紛失したら大変ですから・・・」と明らかに消極的な姿勢を見せました。やはり、あまり触れてほしくはないことがありそうでした。

 工事の発注先や管理業務の再委託先はすべて管理会社の子会社か関係会社になっていますので、管理組合が無知でおとなしいことをいいことに甘い汁を吸っているのでしょう。これから書類をすべてチェックして、一つずつ問いただしていこうと思います。

 

 残念なことに、B to Cの業界については圧倒的な情報格差が存在しますので、業者側からするとかっこうのカモなんでしょうね。管理組合と管理会社の関係は、個人投資家と金融機関や個人大家さんと不動産業界の関係と同じ構図のようです。

 信頼関係も大切ですが、相手は海千山千の業者だということを肝に銘じて、付き合っていく必要がありそうです。

 

 あまり具体的なことは書けないと思いますが、みなさんの参考になることがあれば、あらためてここで報告させていただこうと思います。

 

 

 

 

あなたに忍び寄る怪しいセミナー屋や情報商材屋

 資産運用を始めようとネットで情報収集を始めると、検索サイトや訪問したブログに表示される広告が、あっという間に怪しい投資関係のものばかりになってしまいます。 それらは大抵、ハイリスクな怪しい投資への勧誘、ゴミ不動産や情報商材を売りつけるためのセミナーなどです。

 これらは、有料広告を出してカモを集めようとしているものばかりですから、まず間違いなく百害あって一利なしのものばかりと断言していいでしょう。

 

 まあ、こういったゴミ広告はクリックしなければいいだけなのですが、厄介なのが真面目なSNSや投資セミナーに忍び込んでくる情報屋の手下や信者たちです。

 

 最近は、投資家教育に力を入れている金融機関や著名な運用関係者が開催する無料のセミナーが各地で開かれています。SNSなどで情報交換できる場を設けているところもあります。また、地元で活躍するFPや専門知識を持った有志の方が開催する勉強会もあちこちで開催されています。

 良質な情報にアクセスできる機会が増えているのはすばらしいことですし、そういった場所にこれまで投資に興味を持たなかった女性や若い人が参加するようになったことは喜ばしい限りです。

 

 ただ残念なことに、最近はこういった真面目な交流の場にまで、"困ったちゃん"たちが潜入し始めました。彼らにはいくつかのタイプがあります。

 一つ目は「教えて系」。投資の基礎を学ぶ会なのに、「どの株買えば儲かりますか」とか「私の持っている株は値上がりしますか」と質問して講師を困らせる方々。

 次に「自慢系」。セミナーや勉強会の休憩時間や懇親会の場で自分の儲け話を自慢したり、他人の投資方法を批判したり、まちがった情報を自慢げに吹聴する人々。

 最後が「商売系」。短期間に確実に儲かる方法があるよといって怪しげなセミナーに勧誘したり、ハイリスクな不動産投資を勧めたりする輩。

 特に「商売系」は、投資初心者を間違った方向に導き、自分だけはちゃっかりとセミナー代や紹介料、手数料などで暴利をむさぼるような人々ですから絶対にひっかかってはいけません。

 

 先日も直販系の投資セミナーで「これから儲かりそうな株」について質問して講師を困らせていた人がいましたし、インデックス投資家有志の集まりで自分で発見したというデートレード法を自慢する痛い人と同席する機会がありました。

 また、今日は今日で、草食投資会のFBに「富裕層の資産の殖やし方、守り方 合理的なアセット・アロケーション(ハイブリッド投資)」という、資産の一部に借金して不動産を組み入れましょうという超肉食系のセミナーの案内をシェアしている空気の読めない残念な若者もいらっしゃいました。

 

 運用に限らずどんなことであっても、最初に接した情報や教えてくれた人の影響を大きく受けるものです。フレンドリーでとっても人のよさそうな顔をして近づいてくる人の中に、困った人が紛れている可能性があるということだけは忘れないようにしましょう。

 だからといって警戒しすぎてせっかくの機会を逃すのは非常にもったいない話です。友人や運用に詳しい人と一緒に参加する、いろいろなセミナーに参加する、最初のうちは講師の話以外は聞き流すなど、少し用心することをお勧めします。

 

 いろいろなセミナーに参加しているうちにだんだんと「この人あやしいかも」とわかるようになってきます。そういう感性が磨かれることもセミナーに参加するメリットかもしれません。