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「コツコツ投資は報われる」って・・・、私が断言します

 もちろん、いついかなるときも絶対に報われるとは言わないですよ。でも私は報われましたし、今後もかなりの確率で報われるでしょう。

ということで、前回の続きです。

 

疑問2 コツコツ投資は現実的か? への疑問

 長期的なドルコスト平均法は極めてストイックで経済的に合理的な人間を前提としている。NISAやiDeCoをきっかけに投資を始めた人々が、今後30年同じ銘柄に投資を続けるなんて不可能に近い。

 コツコツ投資って「同じ銘柄に投資を続ける」こととイコールではありません。今は世界に広く分散したインデックスファンドやETFが簡単に買えます。これなら銘柄なんて小さなことは気にしなくてもいいのです。

 それから「ドルコスト平均法は極めてストイックで経済的に合理的な人間を前提」とありますが、逆です。一度積立投資の手続したらあとは何もせず(まあ、年に一度くらいは確認して必要があればリバランスして)あとはほったらかしておけばいいんですよ(というかそれが正解)。 

「高度経済成長が終わった日本では、相場は上がったり下がったりの連続。長期投資が良いなんて幻想だ。長く持ち続ける事ほど辛いものはない」。バブル期に有名証券会社で活躍した70歳代投資家の言葉が重くのしかかる。

 「相場は上がったり下がったりの連続」そのとおり。だからこそコツコツ投資が有利になるのです。 右上がり、右下がりならコツコツ投資の結果はよくありませんが、上下するからこそほったらかしの効果が発揮されるのです。

 それにこの言葉は「バブル期に有名証券会社で活躍した70歳代投資家」のものです。バブル期に有名証券会社ということは事業法人や個人投資家に回転売買を仕向けていた諸悪の根源じゃないですか。
 そこで活躍した人にコツコツ投資・長期投資について聞いたこと自体が間違いです。阪神ファンに巨人の素晴らしさを尋ねるのと同じくらい(いや、それ以上に)的外れです。

 

疑問3 税制優遇は魅力的か? への疑問

 例えば30歳で年収が500万円の場合、年間10万円をiDeCoで積み立て投資すると税金が3割戻って来る。つまり実質7万円の投資となる。仮に運用によるリターンがゼロの場合、60歳時点では7万円が10万円として返ってくる。

 なぜ30年間のリターンをゼロと仮定するのでしょうか。株式投資をまったくしないとしても、定期預金や債券ファンドなどで運用するわけですからリターンをゼロと仮定すること自体が誤りです。

 あと、年収500万円のひとは税金が3割戻ってくるというのも明らかなウソです。給与所得者であれば、10~15%前後です。この記者さん、FPの資格をお持ちのようですが、所得税・住民税の計算方法をご存じないようです。

 さらに「50歳1500万円の場合…」と続きますが、そんな高給取りは世間にはほとんどいません。日経の記者さんはそれくらいもらっているわけですね。ということで浮世離れした方のようです。もうつっこむ気も失せてしまいますね。

 

 釣り見出しといい、つっこみどころ満載のお粗末な中身といい、日経ビジネスさんの新手の炎上商法なのかとうがった見方をしてしまいました。投資系ブログなどでは盛り上がってますが、逆に日経グループのレベルの低さを世間に知らしめたという意味では逆効果だったといわざるを得ません。日経グループ、残念!

早期リタイアのためには情報を斜めに見ることが大切


 あまりほめられたことではないと自分でもわかっているのですが、どうしても私のブログは批判的な内容が多くなってしまいます。でもマスコミが報じる記事やネットに溢れる情報のほとんどが間違った有害なものなので仕方がありません。まあ、私の性格がひねくれているということも一因ではありますが。

 さて、そんな私を刺激してくれる素晴らしい記事がまた掲載されたようです。最近は内藤氏の勧める不動産投資にばかり噛みついていましたが、今日は天下の日経様の記事に噛みついてみましょう。

 

 私が断言しましょう、コツコツ投資は報われます!!

 (コツコツ投資は)我慢すれば報われるという理屈だ。規律のある積み立てで時間分散を進めれば、バブル期前後から投資を始めていても、収支はプラスになるという。しかし、ここで問いたい。(中略)バブル崩壊リーマンショック時の株価急落に動じず、突然の出費で投資資金を切り崩すこともない。雨にも風にも負けず辛抱強く一定の投資を続ける。そんな宮沢賢治のような個人投資家を私は知らない。

 ここに居ますよ。平成元年の日経株価最高値の年から雨の日も風の日も25年以上買い続けて40代で早期リタイアライフに入った人間が。そして同じような投資家は日本中にたくさんいるんですよ。

 あなたが知らないから世の中にいないなんて、自分の取材不足を棚に上げて間違ったことを言わないでいただきたい。

 

 こんな人が書いた記事ですので、突っ込みどころ満載なわけですが、いくつか書いておきたいと思います。

疑問1 今の株価は買いか? への疑問

日米共に企業業績は好調であるが、米トランプ大統領の政権運用に不透明感が強く、不安材料も少なくない。指標面で見ても、日経平均の予想PER(株価収益率)は16倍とアベノミクス相場前の12倍台から上昇しており、株価は十二分に企業業績と将来成長性を織り込んでいる水準と見ることも出来る。

 どんなに順風満帆な人生にも不安があるように、古今東西、どんなに経済環境・投資環境がよくても不安材料がない時なんてありません(唯一の例外がバブルの真っただ中にいるとき)。また、予想PERがアベノミクス相場前より高いことも理由に挙げてますが、そもそもアベノミクス前が民主党政権のおかげで経済環境が最悪だったことをお忘れなのでしょうか?

 そもそも歴史的にはPERは15倍前後が平均と言われています。今が高いではなく、あのころが低すぎたという見方もできるるのです。もし今が高いというなら「12倍と16倍を比較すれば、16倍が高い」なんて幼稚な言い方をしないで、きちんと論理的に根拠をあげて説明してもらいたいものです。

 

 この記事、天下の東京大学を卒業し、天下の日経新聞で「証券部で主に金融マーケットや企業財務を取材」し、おまけに「ファイナンシャルプランナーの資格も持つ」方が書かれたそうです。空いた口がふさがらず、”頭痛が痛く”なってしまいます。

 「他人の言うことは信用せずに、常に斜めから見る習慣を身に着けるしかない」ということを再認識させてくれる素晴らしい記事を掲載した日経ビジネスさまに感謝しつつ、次回に続く。。。

 

 

 

リタイアライフの友、公立図書館活用のススメ

 私は、リタイア後の住宅を探していた時、「大規模な公立図書館の近く」を譲れない条件の一つに挙げました。不動産会社の担当者はめずらしい条件ですねと不思議そうな顔をされてましたが、実際に公立図書館の近くに住んでみて、この条件は大正解だったと実感しています。 

 図書館を存分に活用できるとアーリーリタイア生活がとても充実したものになります。なんといっても、図書館は知的好奇心や向上心をくすぐってくれる最高の場所です。

 それに、自習室では資格取得や受験のメタに必死に勉強している若者の中に身を置くことになります。ついついたるみがちな自分の気持ちを引き締める効果があります。

 さらに冷暖房完備で静かで、家族からちょっかいをかけられることもなく、テレビやネットの誘惑もありません。勉強するもよし、昼寝(?)するもよし、音楽を聴くもよし、思索にふけるもよしとくれば、もう文句のつけようがありません!

 特に私が利用している中央図書館は比較的新しいので、レストランや売店、飲食ができる休憩スペースなども充実しているため、朝から夜までいてもまったく不便がありません。こんな素敵な場所が(ほぼ)年中無料で使い放題なのです。

 

 近くに大きな公立図書館がない場合でもあきらめる必要はありません。近くに大学はありませんか。多くの大学では、地元の人向けに図書館を開放しています。

 公立図書館と違って”柔らかい”話が満載の雑誌や小説などはありませんが、知識を高めるための専門書には事欠きません。また多くの大学では一定の条件はあるものの自習室も自由に使えます。

 試験シーズンや入試・大学のイベントがある場合には使用できませんが、久しぶりに大学の空気を吸うだけでも遠い学生時代を思い出すことができ楽しいものです。自然豊かな大学の構内を散策し四季の移ろいを感じることもまた楽しです。また、学食で食事をすると自分のころと違っておいしいものが揃っていることに驚くでしょう。さらには耳をそばだてなくても聞こえてくる学生たちの情報交換やお悩み相談はほほえましくもあり懐かしくもあります。大学もまた新鮮な刺激を与えてくれる素晴らしい場所です。

 

 なんといっても公立図書館も(一部の大学を除き)大学図書館も無料で利用できますからコストパフォーマンスも最高です。リタイアするときに引っ越しを予定されている方は、充実した図書館を条件の一つに入れて検討されてはいかがでしょうか。

 

【続】物件を見ずに不動産投資?やはり内藤氏の主張は誤りだ

前回の続きです。

 やっと本題です。内藤氏の記事の最大の誤りはここからです。

私も今まで購入した物件はすべて、現地に行かずに購入し、その後も現地に足を運んだことはありません。

 現地訪問せずに自分で購入するのはご自由ですが、無謀なことは第三者に勧めてはいけません。だって内藤さん、絶対に責任取らないでしょう?

なぜなら現地に行っても、投資判断に有益な情報はほとんど得られないからです。既にテナントが入っている物件ですから、内覧はできません。場所や外観を確認するだけなら地図や写真でチェックできます。

 賃貸用であっても不動産を購入するなら現地調査は不可欠です。あなたはお見合い写真と履歴書を見ただけで結婚しますか?マイホームを現地やモデルルームを訪問せずにパンフレットだけ見て買いますか?人生を左右するような判断をするときに、そんな無謀なことする人はいませんよね。

 内藤さんは一度も現地訪問をしたことがないのでご存じないのでしょう。現地訪問は情報の宝庫です。内覧はできないかもしれませんが、回収日当日のゴミ捨て場や郵便ポスト、廊下、エレベータの中などを見れば管理の状況や入居者のマナーの良しあしは一目瞭然です。
 また、物件の近隣についても、地図ではわからない治安状況(夜道の明るさ)、隣接道路の交通量、騒音(飛行機や夜中の幹線道路の音)、コンビニの利便性(距離は近くても開かずの踏切や長~い信号があり実は不便)などは誰にでも簡単にわかります。

 借りる側は可能な限り現地を訪問し、これらの状況を判断して借りるかどうかを判断します。だから貸し手(マンションの購入者)が現地訪問すらせずに購入するなんて、無謀といしか言いようがありません。

既に販売する不動産会社や提携ローンを提供する金融機関がチェックして、融資を付けて販売可能な物件が厳選されています。素人が1時間程度見ても、それ以上の情報が得られることはほとんど無いのです。

 確かに業者は物件を調査します。でも、購入者にとって安心な物件かどうかを確認するためではありません。あくまで自分が儲かるか、損しないかを確認するためです。ご自身でも「融資を付けて販売可能な物件」と書かれていますよね。借り手が儲かるかどうかなんて眼中にありません。

 内藤氏が「現地を見たことはないが問題ない」と言えるのは、単に運がいいだけか、業者が広告塔である内藤氏には最高の物件を優先的に紹介しているので痛い目にあったことがないからでしょう。

 彼のように優遇されることがない一般投資家は現地調査をすべきです。もし1時間現地調査をして机上の情報以上を得られない方は不動産投資には向いていないのだと自覚して投資を見送るのが賢明な判断でしょう。


 内藤氏は不動産投資に関しては本当に素人だと言わざるを得ません(事実、投資歴は浅いとご自身のブログに書かれています)。それでもあなたはまだ内藤氏を信頼しますか?

物件を見ずに不動産投資?やはり内藤氏の主張は誤りだ

 内藤忍氏の不動産投資に関するブログが、最近ますます目も当てられないような内容になってきました。今日も少しツッコミを入れたいと思います。


 いつもツッコミどころ満載のブログを書かれてますが、今回の記事はもう怒る気力どころか失笑する気力すら失われるほどの破壊力です。

ワンルームマンションと聞いただけでアレルギー反応を示す人がいますが、新築物件のイメージが悪いからだと思います。新築と中古の違いを理解すれば、その誤解は解けるとはずです。(※誤植がありますが本文のまま)

 はい、私もアレルギー反応を示す人です。新築でもイメージが良くないのだから、中古ならもっとイメージが良くないのは当たり前ですよ。

 そもそも、中古ワンルーマンションは、建物・設備の劣化が進んでいる一方で、修繕・更新は最小限しか(もしくはまったく)なされていません。投資ですから最小の投資で最大の収益を得ることを目的にしていますので当然といえば当然です。

 また、築10年を超えるといよいよ本格的に賃料の下落が始まります。わざわざ古い物件に高い家賃を張う借り手はいません。ネットで調べてみれば一目瞭然の事実です。リスクが高いとしか言いようがありません。

 さらに(現在の)中古ワンルームマンションは割高です。内藤氏は

中古ワンルームの魅力は新築と比較した場合の価格の割安感です。新築物件は購入した瞬間中古になり、価格は2割から3割下がると言われます。

と書かれていますが、間違いです。もちろん中古になれば値下がりするものですが、買った瞬間に2割から3割のならだれも初めから新築を買う人はいません。通常、買った直後に売却したら5~10%の値下がりです。3割も下がるのはよほど質の悪い物件か築15年以上経過した物件だけです。

 中古ワンルームの中でも、東京の都心物件を狙えば、空室リスクは極めて低くなります。(中略)私が管理を依頼している会社の物件の現状の入居率は約99%ですから、空室リスクはほとんど無いと考えてよいと思います。

  仮に現状99%という”ありえない”数字が事実だとしましょう。でも、ローン返済が終わる20~30年後の築40年前後のオンボロワンルームマンションも99%の入居率だといえる根拠を教えてもらいたいものです。普通、よほど安い賃料でない限り住みたいと思わないはずです。

 それから、入居率が99%というのもかなりウソくさいです。入居者が入れ替わると清掃・原状復帰・募集から入居までのタイムラグなどを考慮すると最低1か月は空白ができます。平均4年で入居者が入れ替わり、1か月後に新たな入居者が現れる場合でも、入居しているのは49か月中48か月、つまり入居率が98%弱になります。

 どんな管理会社でも大量の物件に間断なく入居させ続けるなんて不可能です。事実、住居系のJ-REITの入居率を調べても96~97%が上限です。

 また、サブリース契約の契約料が賃料の10~15%となっていることからも、入居率を90~95%程度を想定していることがわかります。

 どこからも99%という数字は導き出せないのです。業者の都合の良い数字を鵜呑みにしているといかいいようがありません。

 誤解が解けるどころかますます内藤氏の主張を信じられなくなってしまいます。長くなったので次回に続きます。 

 

偉そうなことを言いながら医者のお世話に・・・

 「なつかしい痛みだわ~ ずっと前に 忘れていた♪」などと口ずさむ余裕がないほどの痛みに、ここ3日ほど苦しめられています。嫌な予感がして医者に行ってきましたがやはり尿管結石でした。

 おかげさまで健康には恵まれている方なのですが、花粉症と結石だけは十数年前からお付き合いです。まあ、花粉症は発症時期やその日の症状の予想ができるので、薬さえ飲んでおけば大丈夫なので大きな問題はありません。問題は結石です。とにかく、痛いんです、コレ。

 こいつは数年に一度いつ暴れだすからわからない厄介者です。しかも、突然激しい痛みに襲われ悶絶しなければならないので困ったものです。幸いに救急車を呼ぶほどの騒ぎになったことはないのですが、根本治療がないため発症してしまうと対症療法になってしまいます。

 私の場合、比較的小さな石なので、超音波粉砕はせずに、とりあえず鎮痛剤で痛みを抑え、水を飲んで縄跳びして落とすという非常に原始的な治療法となります。

 ちゃんと毎日適度な運動をして水分補給をしておけばある程度防げるはずなのですが、冬が来て外出が億劫になり水分補給も疎かになりがちでした。自分の油断が招いたといわざるを得ないでしょう。反省。 
 
 退職後の健康増進のため、ジムに通う、ゴルフ三昧をするという方もいらっしゃいますが、金銭的な出費もバカになりませんし、一人で(もしくは限られた友人とだけで)続けるのはなかなかモチベーションを維持することは大変だと思います。時間に余裕があることが裏目に出て「まあ、明日にしよう」という怠け心の囁きに負けて、いつのまにか、家でダラダラという罠にはまってしまいます。

 リタイア後はかなり意識しないと定期的に運動をすることは難しくなります。リタイアした不健康な状態ほどもったいないものはありませんので、リタイアをお考えの方は合わせて健康維持のための方法をよ~く考えておくことをお勧めします。

 些細なこと、緊急性のないことこそ、リタイアライフにとって大切なことかもしれません。

それでも不動産投資は簡単にもうかるものだと思いますか?

 昨年の秋ごろから大手各紙が、節税目的のアパートの過剰供給と銀行の融資姿勢、個人と不動産会社が締結するサブリース契約トラブルについて問題提起を始めていました。そして、今日、朝日新聞がサブリースにまつわるトラブルの具体的な事例を記事にしました。そろそろ社会問題化させようということでしょうか。


 この記事を読んで一番憤りを感じる点は、レオパレス側が自分の非を認めずに論点をすり替えているところです。

 男性側は「30年間賃料は固定と説明を受けた」 「会社がつぶれるかもしれないといわれやむなく賃料減額に応じた。経営危機が去ったのだから元の賃料に戻せ」と主張しています。

 対して、レオパレス側は「当物件は近隣の相場と比較しても妥当な家賃と考えている。裁判所の調停による解決を目指したが、先方が取り下げた」と主張しているそうです。男性側は営業担当者の説明を問題にしているのに対し、会社側はその点を無視し、現在の市況の話を持ち出し、論点をすりかえ、さらに先方が調停を取り下げたと男性側が悪いかのような主張をしています。

 この男性は現在80歳とのことですので70代前半に契約をしたようです。賃料を30年契約と口頭で約束した営業担当者は、どうせ30年後は自分も会社にいないし、契約者も生きているかどうか怪しいので、契約さえしてしまえば後のことはしらないという姿勢だったのでしょう。不動産業界の悪しき伝統は今も健在なようです。

 もちろん、天下の朝日新聞社さまの記事ですので、このまま鵜呑みにはできません。レオパレス社にも言い分はあるでしょう。でも全国で100名以上が提訴予定とのことですし、不動産業界のお行儀の悪さから考えれば記事の内容は信ぴょう性が高そうに思えます。

 不動産投資に少しでも興味を持った素人投資家はこの記事の意味をよく考えた方がいいと思います。素人投資家だと思われると徹底的にカモにされるのが不動産投資業界の常態です。こんな連中の口車に乗ってうっかり契約したら将来の安心どころか将来のトラブルの種を増やすだけだということを肝に銘じておきましょう。

 

 さて、不動産投資業界への風当たりが強まりつつある中、自著の宣伝を兼ねて、いまだに中古ワンルームマンション投資をあおるこんな困ったチャンもいらっしゃいます。

 

 こちらの記事の方も突っ込みどころ満載ですのでまた今度記事にしたいと思います。

 

 誤解のないように書いておきますが、私は不動産投資のすべてが悪いとは思っていません。分散投資という観点からは意味があると考えています。ただ、不動産投資は非常に難しいので、企業経営そのものだと自覚して、不動産マーケット、法律、会計、税務、アセットマネジメントとの何たるかを理解したうえで、タイミングを間違わずに投資しなければほぼ確実に損をすると思っています。

 素人が、知識のないまま楽して儲かる的な発想で投資をすると確実に失敗し、多額の損失を被るのでやめた方がよいといいたいだけなのです。