復活しました

 株主総会めぐりを終え、無事帰宅しました。自宅のポストには総会を終えた各社からの通知がわんさかと届いていました。郵便屋さんはきっと「こいつは何者なんだ」と思っていることでしょう。

 

 遠征中の一週間、ブログを放置していましたが、このままだと更新を止めてしまいそうなので、今日から細々と再会したいと思います。

 

 さて、今回の総会を巡るツアーは、連日、午前株主総会→昼食友人と会食→午後セミナー→夕方移動→夜友人と会食というハードスケジュールでした。一日は二日酔いという体調不良により総会を一つ欠席してしまいましたが、全体としては強行日程を組んだ値打ちがあったと思っています。

 

 株主総会の方は、地味ながら安定した業績をあげている会社が多かったのでブログで紹介できるようなネタは仕入れられませんでした(そもそもネタを仕入れるために出席したわけではありません)が、不動産関係のセミナーや金融関係の友人との会食ではいろいろと役立つ情報を仕入れることができました。

 

 残念ながらオフレコトークばかりでしたので内容はご紹介できないのですが、いろいろと話を聞かせていただいた結果、セミリタイアやアーリーリタイアを検討している人、これから資産運用を始めようとする人は、今からアパート・マンションの賃貸や売買(不動産投資全般)には手を出してはいけないという結論になりました。もともと、そう書いていたと思いますが、意見が確信に変わりました。

 現在の不動産・金融環境はそのくらいにやばい状態なので、今の不動産投資村には「よい子は絶対に近づいてはいけない」ということです。今から素人が不動産市場に近づくということは、鼻の下を伸ばしたサラリーマンが無防備に歌舞伎町を歩き回り、客引きの言われるがままにキャバクラに連れていかれるようなもの(?)です。

 

 東京の中古マンションの価格が下がり始めたという記事を見て、さっそく例の方が「東京の投資用の中古ワンルームはまだまだ大丈夫だ」などと書かれているようですが、もう簡単にカモを見つけられなくなってきたので必死になっている不動産関係者の焦りにしか思えません。

 そもそも、投資用ワンルームのおいしい物件など業者間取引でもとっくに枯渇しているとみな口をそろえて言っていますから、いまさら素人投資家が優良物件を手に入れることはできません。

 今、素人投資家向けに売り出される物件は、訳あり物件や将来値下がりが確実な物件ばかりなので、それを喜んで買うのは自ら喜んでババを引くようなものなのだそうです。

 

 不動産の価格は需要と供給で決まります。そして需要は金融機関の融資姿勢で決まります。現在の金融機関の融資姿勢は、金融庁が目を光らせ始めたので徐々に厳しくなりはじめています。だから海千山千の不動産業者や投資家が、セミナーを開きネットで怪しい情報をまき散らして知識のない素人投資家に売りつけて逃げようとしているのです。

 

 歴史は繰り返します。今、不動産投資に興味をもたれている方は1991年~、1998年~、2007年~あたりに不動産市場に起きた出来事(その多くは悲劇です)を読んで、いったん冷静になることをお勧めします。

1週間ほど更新が止まるかもしれません

 本日午後より、株主総会めぐりの旅に出掛けます。午前中は株主総会、午後からは株式や不動産のセミナー、夜は昔の仲間との飲み会と盛りだくさんです。

 いつも以上に飲んだくれることが確実ですので、1週間ほどブログの更新が止まるかもしれません。ご了承ください。

号砲鳴る。あなたは仮想通貨バブルに乗りますか

 いよいよ、仮想通貨が身近なものになってきたようです。ただし、悪い意味で。一部では、投資に縁のなさそうな人や仮想通貨の仕組を知らない人まで「乗らなきゃ損」みたいな感じになりつつあるようです。ついにマスコミまで仮想通貨バブルに警鐘を鳴らし始めました。

 

 日経新聞「ビットコイン、危うい急騰 日本の個人マネー流入 投資尺度なく価格乱高下」
 産経新聞「ビットコイン価格乱高下 日本での取引量50%まで増加 バブル懸念も」
 アゴラ  「ビットコイン、チューリップ・バブルを彷彿」

 

 これらを読むと、懐かしいあのバブル時代の匂いがぷんぷんと漂ってきます。もう完全にバブルがはじまったといっていいでしょう。1か月で何倍にもなったかと思うと1日で20%も暴落するなど、いかにもバブルという値動きです。

 「新しいテクノロジー」やら「財政破たんに備えて資産を退避」やら「3か月で億万長者になったやら」意識高い系の心をくすぐる話もてんこ盛りです。ビットコインだけでなく、仮想通貨全体が本格的なバブルの真っただ中のようです。

 

 今までは、意識高い系の人たちや一攫千金を狙う肉食系投機家たちと一部の中国人だけが集うちょっと危険なカジノ場のような感じでした。冷静な判断ができる一般の人々は「ちょっと危ないかも」といって近づくことはなかったでしょう。
 でも、ここにきて「友達から勧められたから」、「知人が大儲けしたらしい」という話を身近に聞くようになり、心理的なハードルが下がってきているようで、とても心配しています。完全にいつか来た(しかも何度も来た)道です。

 

 今、仮想通貨への投資に殺到している人の中には、社会経験の少ない若者や、金融・法律のリテラシーの低い人も大勢存在するはずです。そんな人をおびき寄せるために連日怪しげなセミナーが開催され、ネットでは釣り広告や釣りブログが氾濫しています。

 更には、嗅覚鋭い関連業界(悪徳セミナー、情報商材系、詐欺系)の方々も、黙ってはいません。飴玉に群がるアリさんのごとく大挙して集まってきてきます。しばらくは、損した、得した、騙されたと各地で"祭り"が繰り広げられることでしょう。

 

 そもそも仮想通貨には株式や通貨のような理論価格はありませんし、価値を担保する裏付けもありません。つまり需要と供給だけで価格が決まってしまうということです。そういう意味では完全な投機対象です。"希少性"と"買うから値上がりする"という神話が続く限り、儲かるのかもしれませんが、神話は永遠には続きません。

 

 「大丈夫、バブルが崩壊する前に逃げる自信がある」という人も多いでしょうが、バブルがいつはじけるのかは誰にもわかりません。今の価格からさらに100倍に値上がりしてもおかしくはありません。神話を信じる人が多ければ多いほど値上がりしますから。でも、逆に1か月後に1/10になっていても不思議ではありません。バブルとはそういうものです。

 また、バブルの会場の出口は思っているよりもはるかに狭いことも忘れてはいけません。狭い出口にパニックに陥った人々が殺到した時には必ず大惨事が起きます。これは歴史上幾度となく現れたバブルとその崩壊の歴史から明らかです。

 

 でも、一度くらいバブルという祭りに参加して一獲千金を夢見たいという人もいるでしょう。私も若気の至りでITバブルの時にやらかしましたからその気持ちよくわかります。でも、私は今から本格的に仮想通貨に投資することをお勧めできません。それでも「興味がある」、「一度バブルを経験してみたい」という人はどうぞご自由に。でも、社会勉強の授業料として許せる範囲で。

 

 

株主総会、お土産廃止の件

 先日「会社は個人株主を甘やかしてはいけない」という記事を書いたのですが、今日の日経のサイトにも同じ意見が乗っていました。日経新聞より先に指摘したぞと一人で悦に入っている私ですが、こういう問題提起するようなテーマにはなぜかあまりアクセスがありません。(きっとこんな私の上から目線的な態度が原因でしょう)

 

 さて、日経の記事はこち


 残念ながら有料記事のようですので、簡単に引用しておきます。 

 株主総会で出席者へのお土産を廃止する企業が相次いでいる。出席できない株主と公平を期すためで、(中略)個人株主の増加とともに定着してきたお土産文化が急速に変わりつつある。

  それでいいと思います。あくまで株主としての権利を行使する場ですからお土産なんて必要ありません。

 総会のお土産には一長一短ある。ある企業のIR担当者は「お土産を受け取ってすぐ帰る株主もいる」とこぼす。野村証券の西山賢吾シニア・ストラテジストも「個人株主を増やす目的の一つがお土産だったが、最近はお土産を目的にした株主が増えてしまった」と問題点を指摘する。

  特にお土産だけもらって総会をハシゴする株主なんて、株主と呼んではいけません。それは単なるお土産泥棒であり、甘やかしておくとそのうち「車代も出せ」とかいうおバカさんが生まれないとも限りません。(もちろん、毎年最後まで参加しているがたまたま仕事の都合で出席できなかったという人まで、ひとくくりに批判しているわけではありません)

 彼らを見ていると、いい年したおっちゃんやおばちゃんが買う気もないのにデパ地下の試食コーナーをぐるぐるとまわっているさもしい姿を思い出してしまいます。まともな株主からはそういう目で見られているのですよ。恥ずかしいと思わないのでしょうか?(思わないんでしょうねえ) 

三菱UFJ信託銀行によれば、6月開催の総会でお土産を廃止するのは50社を超す。(中略)総会でお土産を配る上場企業は76%で、15年から3ポイント減った。

 減っても76%ですか、驚きました。そんなにお土産って定番になっていたんですね。私が出席したことのある会社でお土産を配っているところは数えるほどしかなかったのでまさかこんなに多いとは夢にも思いませんでした。 

 

 機関投資家のみなさまには、株主公平の観点から、総会のお土産廃止に向けて積極的に取り組んでもらいたいと思います。

   それでもどうしても配りたいという会社は、総会終了後に自社製品のカタログや試供品を配ればいいのです。この程度であれば新商品の宣伝や新規顧客の獲得、リピーターの来店誘発策として考えれば、納得できなくもありません。

 

 会社にも株主にも良好かつ緊張感のある関係を築く努力が必要です。物言わぬ羊のような株主に安定株主になってほしいと願う会社と、会社の業績にはまったく興味がなく株主優待やただでお土産をもらいたいという株主の関係は、指名を取りたいキャバ嬢とすけべ心をもったおやじ客とのかけひきのようで(なんちゅう喩え・・・)、傍から見ていてあまり気持ちのいいものではありません。

 

 

 

 

「不動産投資で老後の安心を」って絶対不可能!

 ここ数日、不動産投資にハマっています。といっても自分で投資するためではありません。


 先週、図書館で不動産投資に関する本を偶然手にしたもので、それからまたまた好奇心がムクムクと湧き上がってきたのです。本の他にも不動産業界の関係者が書いているブログを読み「不動産投資で早期リタイアや老後の安心を手に入れることは不可能」という結論に至りました。(今までもそう思っていましたので、確信に変わったというほうが正しいかもしれません)

 

 もちろん、大成功を収めているメガ不動産投資家もいらっしゃいますし、これからも成功者は生まれるでしょう。でも、今後数十年にわたって成功し続ける人は100人に1人もいないという確信を持ちました。

 まあ、今から不動産投資デビューして成功できる人は100人に1人どころか、1000人に1人とかそれ以下ではないかと思います。少なくとも私にはその中に入るだけの才能も有りませんし、時間や労力を割きたいとも思いません。ましてはリスクを取ってお金をつぎ込もうなどとは思いません。

 

 もちろん、私に無理だからといって、あなたも不可能だというつもりはありません。確かにどんな業界でもプロとして生計を立てている人は存在します。例えば、テニス、将棋、パチンコ・・・プロの方はいらっしゃいます。でも、自分が少々努力したからといって、今からテニスや将棋のプロになれると思う人はいないのではないでしょうか。プロとして長く成功している人は、おそらく類まれな才能を持ち、不断の努力を続け、さらには幸運にも恵まれたほんの一握りの人たちです。

 不動産投資も同じだと思います。不動産投資には、収益物件を見極める能力、資金調達力、不動産仲介・管理会社・税理士などを見極めコントロールする能力、税金や法律の知識、トラブルの回避・解決のノウハウなどが必要です。つまり事業家として成功できるくらいに経営能力に秀でた人たちでないと成功できないといえるでしょう。

 決して「1年で資産●億円」とか「1年で収入が●千万円」とかいって本を書いたりセミナーを開いたりしている若い意識高い系の自称不動産投資家は成功者ではありません。彼らを見ていると30年前の土地成金や20年前のIT長者の姿を思い出します。彼らは、単に時代の波にうまく乗れただけなのを実力と勘違いして、最後には足元をすくわれてしまいました。

 現在のにわか不動産投資家もおそらく金融や経済が混乱したり、金利が急騰したら同じ運命をたどることでしょう。今から彼らと同じ列の最後尾に並ぶことはおろかなことだと私は思うのです。

 

 資産分散の観点から考えても不動産への投資に意味があることも事実です。でも今から素人がアパート、マンション投資を始めるというのは一番避けるべき方法だと考えます。どうしても不動産投資を始めたいのであれば、今ではなく数年以内に訪れるであろうチャンスを待つ、十分な自己資金を用意する、REITなどの代替的な投資方法を探すといった方法の方が、よりリスクが低く成功する確率が高くなると思います。

 

おまけ

 さっき書いた、1年で資産●億円の人は同時に借金も●億円抱えていますし、収入が●千万円の人は支出も●千万円です。”ウソではないが正確ではない情報”に騙されないように気をつけましょう。

会社は個人株主を甘やかしてはいけない

 ここ数日、郵便受けに毎日のように株主総会の案内が届きます。今年も10社ほど届きました。株主総会の日程がほぼ出そろいましたので、今日はこれから株主総会ツアーの計画を立てます。今年も1週間ほどかけて東京、名古屋、大阪の3都市をめぐることになりそうです。

 

 さて、この時期になると気になることがあります。それは株式総会のお土産の話です。数年前までは、個人株主の方が総会のレポートをアップするついでにもらったお土産を紹介しているというブログが多かったと思います。でも、ここ2年くらいはお土産を目的に総会に参加する本末転倒な個人株主のブログが目につくようになってきました。

 

 何も「お土産を楽しみに株主総会に参加するなんてけしからん」などと偉そうなことを言うつもりはありません。でも、土産だけ受け取って総会には出席せず、その足で他社の総会に移動しまた土産だけ受け取って移動・・・一日で数社をハシゴしたなんてことを平気でブログに書く個人投資家にはあまり良い感情を持ちません。株主用の非売品のアイテムを手に入れネットで売り飛ばそうとする輩まであらわれているそうです。こんな連中のために、何百万円もかけて広い会場を借り、何百万円もかけてお土産を用意しているということに会社はもっと問題意識をもってもらいたいものです。

 

 昨年、あるメーカーが株主総会のお土産の配布を中止すると発表したところ、出席者が前年の4000人から1000人弱に激減したという記事を読みました。単純に考えれば、1,000円程度のお土産目当ての投資家が3,000人近くいたことになります。

 お土産を中止した会社は、ネットで「ケチ」などと批判されることが多いようですが、こんな迷惑な株主を排除するためにお土産を中止する会社は称賛されるべきと私は思います。ここまで弊害が目立ってくると、お土産なんてもう止めた方がお互いのためなんじゃないかと思えるからです。

 

 こんな迷惑な株主が増える一方で、経営者の話を聴くために、休みを取り遠方から総会に駆けつける個人投資家も存在します(少しずつ増えています)。そういう方は、総会でも非常にいい質問をされます。会社にはこうゆう真の個人株主がもっと増えるように努力を続けてほしいのです。

 株主優待や総会の土産を廃止すれば物品だけが目当ての株主を減らすことは簡単にできるでしょう。一方で会社と経営者に魅力を感じて総会に出席してくれる個人株主を増やすことは並大抵の努力ではできません(日本の大企業のサラリーマン社長にはほとんど無理でしょう)。だからこそ、物品で株主を釣るようなことをして個人投資家を甘やかすのではなく、自らも厳しく律して魅力ある経営者になる努力を続ける会社が増えてほしいのです。

 

 魅力ある経営者が、自らの言葉で会社の将来を熱く語る姿には感動を覚えるものです。私も株主総会や投資家説明会で体が震えるような感動を味わったことが何度かあります。このような経験をした投資家は、お土産のあるなしに関係なく、日本中から万難を排し総会に駆けつけるのです。

 アメリカに良いお手本があるではないですか。ウォーレンバフェットの話を聞くために、世界中から個人投資家が総会に集まりますよね。日本にも、そんな魅力的な経営者と魅力的な個人株主が集まるビジョナリーカンパニーが増えてほしいと、心から思います。

 

リタイアライフを一言で表現して下さいと言われたら・・・

 どなたかがツイッターで取り上げてくださったのでしょうか。昨日、今日とたくさんの方にお越しいたいたようですね。ありがとうございました。 

 さて、タイトルの質問にあなたならなんと答えますか?一人ひとり答えは違うと思いますが、私なら迷わず「不のない生活の実現」と答えます。

 

 「不」のつく単語を思い浮かべると、不幸、不満、不安、不足、不眠、不自由、不摂生・・・たくさん出てきます。その多くはネガティブな意味を持つものです。こんな単語に囲まれて生活していては、いつまでたっても人生を楽しんでいるなんて実感は得られないでしょう。リタイアする前の私はほんとうにたくさんの「不」に囲まれて暮らしてきました。

 

 幸いなことに、リタイアによってこれらの言葉の多くを縁を切ることができました。特に不眠が改善したことが大きかったのだと思います。不眠はあらゆる「不」の源です。自律神経のバランスが乱れますし、頭の働きも鈍くなります。効率も悪くなり、仕事も私生活もはかどらず、ストレスがたまり、マイナス思考の罠にはまっていました。

 ところが、リタイアし数か月すると今まで悩んでいたのが嘘のようによく眠れるようになりました。やはり仕事のストレスが不眠の原因だったようです。不眠が解消すると、他の「不」もどんどん消えていきました。ストレスの悪循環から抜け出し、好循環に入ることができたようです。早期リタイアにより「不」のない生活を手に入れたのです。私にとってはすばらしいことでした。

  

 ところで、早期リタイアを目指す人に一つだけ注意してほしいことがあります。それは「嫌な仕事から逃れるためにリタイアしてはいけない」ということです。以前にも書いたかもしれませんが、リタイアは手段であり目的ではありません。仕事からのがれるためだけのためにリタイアしてしまうと、おそらく行き詰ると思います。

 そんなことはないと思う方は、平日の昼間の公園や図書館、ゲームセンターで所在なさげに時間を潰している元サラリーマンとおぼしいオジサンたちを観察してみてください。人生を楽しんでいるように見えない人が多いことに気付くはずです。


 「不」のない生活はマイナスがゼロに戻るだけです。それだけでも最初は幸福感を判じられます。でも、ゼロからプラスへ向かうプランを持っていないと、リタイアして数か月もすると刺激のない退屈な毎日に陥ってしまいます。「退屈」もまた「不」の源です。せっかく「不」の地獄から抜け出したと思ったのに、違う「不」の世界へと迷い込んでしまったとなりかねません。これではなんのためのリタイアなのかと後悔するだけです。

 

 「不」のない生活は、充実したリタイアライフの必要条件ですが、十分条件ではありません。まずは、身の回りにあふれた「不」を退治して、ありふれた日常生活の中に幸せを感じることが大切だと思います。リタイアすればそれほど難しくはないと思います。

 せっかく早期リタイアを実現するのであれば、もう一歩先にある充実感、幸福感を感じられる”何か”を見つけ追い求めるほうがいいと思います。”何か”には正解はありませんし、誰も教えてくれません。でも、童心と好奇心を取り戻せばきっと見つかると思います。

 

 今日は少し飲みすぎました。いつも以上に脈絡のない話になってしまったかもしれません。すみません。