「配当性向30%」病の会社に投資してはいけない

 上場企業が開示しているIR資料や投資家向け説明会資料の中に必ず「株主還元」という項目が記載されています。

 そこにはたいてい配当性向(当期純利益に占める配当金の割合)か総還元率(当期純利益に占める配当金と自社株買いの合計額の割合)が記載されています。最近は総還元率の記載も増えてきましたが、まだまだ配当性向を記載する会社の方が圧倒的に多いように思います。

 会社の資本は株主から預かったものですから、利益が出たらむやみに内部留保を厚くし現預金を積み上げるよりも、不要不急な現預金を株主に還元する方が望ましいことは明らかです。ですので、会社として株主還元の方針を掲げることはとても理にかなっているといえます。

 

 ただ、上場企業の多くが配当性向30%病を患っていることには投資家として注意が必要です。この病を患っている会社の多くは、経営者の資質に問題があると思われます。こんな会社にばかり投資していては、株式投資を成功させることは難しいでしょう。

(ところで「配当性向30%病」って聞きなれない言葉ですよね。私が勝手に名づけました。すみません)

 

 配当性向を公表している会社の半分以上が配当性向を30%前後としています。でもその理由を具体的に記載したり、説明している会社をほとんど見かけません。そんな会社の多くは「配当性向30%」病に罹っている可能性があります。

 見分け方は簡単です。根拠を具体的に説明してほしいと質問すればよいのです。「総合的に勘案して」みたいなあいまいな説明しかしない会社は残念ながら病気にかかっているかもしれません。

 実は「配当性向30%」は全上場会社の平均値です。根拠なく30%を掲げている場合、他社並みであれば叱られないはしないだろうというホンネが潜んでいるとしか思えません。そんな株主軽視、横並び事なかれ志向の経営者が率いる会社に投資しても報われることはないでしょう。

 

 本来、配当性向をどの水準にすべきかは、業界や事業内容の特性、会社の成長のステージ、中期計画の資金計画、経営者のポリシーなどを勘案して決定すべきです。無配か30%還元かが問題はありません。そして、経営者が自らの口で投資家が納得できるような説明をすることこそが大事なのです。

 私の質問に「製造拠点が国内に集中しており、地震をはじめとする自然災害リスクへの対応が最重要課題である。BCPプランを実行するためには、最悪1年間事業が停止しても会社が存続できる現預金が必要なので、現預金が●億円になるまで配当性向は●%に抑え内部留保を優先させていただく」と社長自ら答えてくれたことがありました。

 また別の会社からは「当社は人材が競争力の源泉であり、人件費が高いために利益率が低くなっている。一方、システム以外に設備投資は必要ないため、税引き後利益の50%以上を株主還元する」という説明を聞いたこともあります。

 

 これこそが本当の株主重視の姿勢だと思うのですが、そこまでできている経営者は10人に何人いらっしゃるでしょう?残念ながら1人か2人でしょうね。こんな経営者が半分近くになれば、世の中も株式市場ももっと明るくなると思うのですが、いかがでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

投資用マンション11年ぶり高値!

 

 昨日、「地方都市にまで不動産プチバブルの波」とブログに書きましたが、それを裏付けるような記事が本日の日経電子版に掲載されました。


 11年前といえば2006年ですから不動産プチバブルとかファンドバブルと言われた時代です。ついにそんなところまで来てしまったのかというのが正直な感想です。

 マンション1室(区分所有)の価格は3年前に比べても2割以上高くなり投資利回り(表面利回り)は7.06%と05年の調査開始以降で最低だったそうです。

 この記事によると、

 値上がりを支えているのは中国人投資家の購入だ。中古ワンルームマンション買い取り・販売のランドネット(東京・豊島)によると「中国の顧客を抱えた仲介業者への販売がこの半年で増えた」(栄章博社長)。中国は不動産価格の高騰が続いているため、日本の物件は割安に映るようだ。

と直近の市況を支えているのは中国人投資家とのことです。中国の投資家たちは昨年までは首都圏のタワーマンションを爆買いしていたと思いますが、ここにきてタワーマンション以外にも触手を伸ばしているのでしょうか。もしそうだとするとまだもう少しバブルは続くかもしれません。

 個人の需要も根強い。中古ワンルームマンション販売の和不動産(東京・千代田)の仲宗根和徳社長は「老後に備え30~40代が購入するほか、50代以上で相続をにらんで投資する人も多い」と話す。現役世代の場合、マンション1室に投資するのは「年収600万~800万円前後が多い」(オリックス銀行)。

 セミナーを開いてサラリーマンに売りまくったり、融資をつけて甘い汁を吸っている関係者たちのコメントなので、どこまで信じていいのかわかりませんが、まだサラリーマンの不動産熱も冷めたわけではなさそうです。

 

 いずれにせよ、転売(ノリベーション)業者や過去にマンション投資をして痛い目にあった個人投資家リーマンショック直後に割安で購入した投資家が売り手に回り、過去の教訓を知らない外国人投資家と新参者のサラリーマンが買い手として登場しているという構図であると考えて間違いないでしょう。

 国内の素人投資家と、国内勢とはまったく異なる物差しで投資判断をする外国投資家が買い支えている市場だとすると、もう誰にも適正価格がいくらなんてわからなくなってしまいます。行き着くところまで行きつく、チキンゲームになってしまうかもしれません。 

 

 バブルはいつか突然はじけてしまいます。もし今の状態でバブルが弾けたらどうなるでしょうか?中国人投資家は現金買いが中心ですから値下がりしても大した痛手は負わないでしょうが、頭金をゼロとか10%で物件を購入したサラリーマン投資家は大変です。

 値下がりしてしまうと売却してもローンは返しきれませんし、かといって追加の担保を提供することもできないでしょう。そうなると、最悪の場合、本業である給料の一部をローンの返済に充てなければならなくなります。将来の安心のためのはずの不動産が今の生活を脅かす存在(いわゆる"負"動産)になりかねません。

 

 昨日と同じ結論になりますが、不動産投資を10年以上続け辛酸をなめた経験のある人以外は、過去に学び慎重に行動することが望まれると思います。

 

 

地方都市にまで不動産プチバブルの波

 毎日、たくさんのチラシが郵便受けに届きます。で、ほとんどは不動産系のちらし。大手から地場の不動産屋まで、これでもかといわんばかりに新築・中古の戸建・マンション・投資用アパートなどのチラシを投げ込んでくれます。さらに最近は買取業者のチラシまで頻繁に目にするようになりました(なんて生産性の悪い営業活動でしょう)。

 今の場所に引っ越してきた2年前と比較するとチラシの数はおそらく2倍以上になっています。それだけ不動産取引が活発に行われているということでしょう。

 

 昨年、我が家の近くで分譲された駅直結のマンションが即日完売して地元ではちょっとした話題になっていたのですが、そのうちの3部屋が未入居のまま売りに出されていました(もちろん、分譲時よりも高い価格で)。投資用に購入していたようです。

 また、昨日ポストに届いた新築分譲マンションも、駅から徒歩10分にも関わらず75平米で4800万円とこの辺りの相場からかけ離れた驚くような価格設定になっていまし、ビジネス街に隣接するタワーマンションには億ションが誕生していました。いよいよ、地方都市にまで不動産プチバブルが訪れようとしていると思って間違いありません。

 

 東京の不動産価格が頭打ちになったので投資用の資金が地方都市にまで流れてきたのでしょう。65平米の3LDKが5000~7000万円という東京通勤圏のマンション価格を見慣れてしまうと、80平米前後で3000~4000万円という価格は割安、というより激安に見えてしまうのかもしれません。

 このエリアの世帯数や人口が急増したわけでもありませんし、世間の収入が増えたわけでもありません。ローンの金利は少し低下しましたが、それでも2年前と比較しても0.5%も下がっていないでしょう。にもかかわらずなぜこんなに取引が活発になり価格が上がるのか、不思議です。投資というよりは短期売買目的の投機なのでしょう。

 

 投機はババ抜きです。最後には必ず誰かがババをつかまされゲームオーバーになります。昭和後半から今まで、何度か不動産バブルが訪れ弾けましたが、いつも東京から始まり、三大都市圏、100万人都市へと拡大していきました。そして地方都市で不動産価格が急上昇して1、2年のうちに何かをきっかけにして突然終焉を迎えました。おそらく今回も同じ道をたどることでしょう。

 過去は業者に一部の富裕層の個人投資家が加わった狭い世界でのババ抜きでしたが、今回は業者がセミナーでおびき寄せたサラリーマンを中心とした中間層の個人投資家までこのババ抜きに参加しています。過去の不動産バブル崩壊の恐ろしさを知らない彼らがおそらく今回はババを引くことになるでしょう。

 

 不動産に投資してしまった人も今投資を考えている人も、一度「不動産投資市場の研究」という書籍を読んでみてはいかがでしょうか。もしかしたらババ抜きから逃れられるヒントが得られるかもしれません。

 

※私は「不動産投資市場の研究」の著者とは一切利害関係もありませんし、アフィリエイトでもありません。念のため。

 

 

 

 

それでもあなたは不動産を所有したいのですか?

 梅雨も後半に入り、石川、新潟、島根と日本海側を中心に豪雨に見舞われました。さらに一昨日からは福岡、熊本、大分など九州北部を中心に豪雨が続いています。各地で被害が発生し、避難されている方も多いようです。被害に遭われたみなさまに心よりお見舞い申し上げます。

 

 みなさんご存じのとおり日本は世界有数の自然災害大国です。でも、どのくらいリスクが高いのかを理解されている方は少ないのではないでしょうか。国連大学の調査によると日本の自然災害に見舞われる可能性は世界171か国中4位、インフラ整備や対処能力、適応能力などを加味した総合評価は17位なのだそうです。

 

 主要国の総合評価は、先進国では米国127位、カナダ145位、英国131位、フランス152位、アジアでは中国は85位、韓国は113位なのだそうです。日本の17位がいかに高リスクなのかがよくわかります。

 私たちはそんなリスクの高い国に住み、そこでマイホームを購入し、投資用不動産を所有しているのです。

 

 私の周りを見回しても「マイホーム購入は低金利の今がチャンス」とか「老後不安を解消するには不動産投資が最適」といったセールストークを真に受け、リスクを考えずに、ローンを組んで購入する人が目立ちます。 

 私がリスクの話をしても、みんな異口同音に「保険に入ったから大丈夫」とか「自分が生きている間に被害に遭う可能性は非常に小さい」と答えます。リスクを過小評価して長期ローンを組みマイホームや投資用不動産を購入しているとしか思えません。

 

 ローン返済までの30~35年間、ご自身の収入や賃貸収入が計画を下回る可能性はないのでしょうか、突発的な計画外の支出は発生しないのでしょうか、災害に遭い自宅に住めなくなったり賃貸できなくなったりしないのでしょうか。残念ですが、おそらくすべてが計画どおりに・・・そんな強運の持ち主はほとんどいらっしゃらないはずです。

 だからこそ、あらゆるリスク(最悪の事態)を想定して、対処方法と覚悟を決めておくことが重要なのです。リスクが発生してから「こんなはずではなかった・・」と思っても打つ手は限られてしまいます。

 

 最悪の事態をアレコレと考えることは辛い作業です。給料が下がりローンが払えなくなったら・・・、地震で自宅が倒壊してしまったら・・・、一つ一つ考えていくと気持ちが滅入ります。あれこれ考えた結果、それでもやっぱりマイホームが欲しい、不動産投資をしたいと思えれば、リスクへの対策を決め、覚悟を決めて行動に移せばよいのです。ここまで覚悟をきめておけばあとで後悔したり途方に暮れるようなことはないでしょう。

 

 誤解していただきたくないのですが、私は「リスクがあるから不動産を所有してはいけない」といっているのではありません(私自身、自宅を所有していますし、J-REITにも投資しています)。ただ、リスクの高さを正しく理解して、万一の場合に備えて資金面、精神面の備えを行っていない人は、不動産の購入に慎重になってほしいということです。

 

 不動産の購入を考えているみなさんにもう一度書いておきます。長い人生、何が起こるかわかりません。多額のローン返済で苦しむ時期も必ずやってきます。「それでもあなたは不動産を所有したいのですか?」

 

 

 

たった一日にして私の価値は1/4?

 リタイアするとローンが借りられなくなる、カードが作れなくなるという話があります。リタイアすると多くの場合、安定した収入が無くなりますし、収入も大きく減りますので、不可能ではないのですがハードルが高くなるのは事実です。

 

 今日の日経電子版に、簡単な質問に答えるだけで住宅ローンの借入可能額や適用金利の目安を知ることができるサービスが登場しているという記事が載っていました。これも今はやりのフィンテックの一つでしょう。

 

 せっかくなのでサイトを覗いてみることにしました。途中までは会員登録も必要なさそうなのでさっそく冷やかすことにしました。年齢や収入など10個ほどの質問に答えるだけで借入金額、借入期間、金利の目安をすぐに教えてくれるようです。

 

 早期退職する前の条件(ビフォー)と退職した後の条件(アフター)の二つでシミュレーションしてみました。その結果はこのとおり。
 ビフォー 借入額3500万 変動0.75% 10年固定1.00%
 アフター 借入額800万 変動1.20% 10年固定1.45%

 ※年齢を48歳としたので融資期間は最長の32年で試算されています

 何ということでしょう。金融機関から見た私の信用は退職前後(つまりわずか一日)で1/4以下になってしまいました。退職前後と言ってもたった一日の差ですから私という人間の属性には違いはありません。勤務先、年収、勤務年数だけでこれほど差が出てしまうのですね。

 

 実際には、個人情報を入力して会員登録しないと借入れる金融機関やローンの詳細はわかりませんので、試算結果は多少変動するのでしょうが、それにしてもここまで差が出るものなんですね。

 

 話は変わりますが、私は退職する前に中古マンションを購入しました。20年で2500万円の住宅ローンを組みましたが、金利は10年固定で0.8%でした。当時はマイナス金利政策実施前です。今よりも0.2%程度金利ほど高かったことを考えると、当時としてはかなりいい条件を引き出せたようです。(親会社や取引先、学生時代の同級生などあらゆる人脈を駆使し、他行と競り合わせると、それほど高い属性でなくても良い条件を引き出すことができるようです)

 なお、融資担当のお姉さんからはあと500万円は大丈夫ですよと言われましたが(おいおいそれってほぼフルローンじゃないの?)、丁重にお断りしました。金融機関はあくまで、貸し倒れせず最大の金利を得られる金額を貸し付けたいようです。

 

 ということで、早期リタイアを計画している人で住宅を購入する予定のある人は、退職金で買うのではなく、退職する前に住宅ローンを組むという方法もあることを覚えておいてください。収入がなくなるのにローンを組むの?と疑問に思われるかもしれませんが、この低金利下では、その方が有利になることもありますので。

 詳しくはまたの機会に。

 

 

 

 

 

 

 

リタイア後に立ちはだかる●●というカベについて

 最近、不動産投資関係のブログを読むことが日課になってしまいました。役に立つ情報を提供して下さるブロガーの皆さんは5~10年にわたり続けていらっしゃいますから、過去ログを読破するにはまだ1か月くらいかかりそうです。(最近私のブログの更新頻度が低下している原因です)

 

 さて、今日のテーマ。リタイア後に立ちはだかるカベについてですが、何のことかわかりますか?独身男性の方であれば直接関係はありませんが、結婚されている方や女性の方にはたいへん大きな問題です。リタイア後に立ちはだかるカベの正体、もうおわかりでしょうか?正解は「更年期障害」です。

 

 ブログを書き始めた頃に、早期リタイアを検討するならお金よりも家族(とくに配偶者)の理解を得ておくことの方が大事だと書いた記憶があります。家族の理解を得ていないと強烈な嫁ブロックをかまされたり、最悪の場合三下り半を突き付けられるリスクがあるからです。

 それを乗り越え無事早期リタイアを果たしたとしてもまた新しい問題が立ちはだかります。大きく生活スタイルが変わるので自分にとっても家族にとっても早期リタイアが大きなストレスになります(これもいつか書きましたよね)。生活スタイルの違いだけであれば話し合いながらなんとか対処していくことができるのですが、ここに更年期障害に伴う体調不良が加わるとかなり厄介です。

 

 早期リタイアが実現するのは、だいたいご本人が40代半ばから50代半ばまでだと思いますが、配偶者が同世代だった場合、まさに更年期障害の真っ只中です。更年期障害の症状もその辛さも人ぞれらしいのですが、オトコは逆立ちしても理解することができません。知識としてはわかっていても目の前で突然キレてけんか腰になったり、嫌味を言い始める妻を受け止めることは非常に難しいですしストレスでもあります。

 我が家でも妻の更年期障害が始まったようで、突然不機嫌になり八つ当たりしてきたり、塞ぎこんだりとまあ大変です。会社勤めのときであれば顔を合わす時間も短いので何とかなるのでしょうが、リタイアして一緒にいる時間が長くなると、ちょうどよい発散相手になってしまい、イライラをストレートにぶつけられてしまいます。聞き流しているとまた爆発するので無視するわけにもいかず、話を聞きなだめる必要があります。想像できますか?これが10年近くと思うと・・・こちらまでブルーになってしまいそうですね。

 

 よほど症状が重い場合は治療という選択肢もあるのでしょうが、最終的には時間が解決するのを待つしかありません。妻にも責任はありませんし、本人が一番つらいのでしょうから、ある程度は正面から受け止め、ある程度はうまく逃れるしかないのでしょう。妻のストレスをすべて受け止めていたら自分にもストレスがたまる一方です。ストレスを抱えすぎないようにうまく距離感を取り、発散する方法を見つけましょう。ただし、ずっと家を留守にして更年期障害に苦しむ妻を避け続けていては後々大変なことになりますから、それだけは避けたほうがいいでしょう。

 

 私もまだ渦中にいますので、みなさまにアドバイスできるようなことはほとんどありませんが、まずは正しい知識を持つことと、よく話し合うところから始めるのがよいと思います。

(すでに更年期障害を乗り越えたよというかたがいらっしゃいましたらぜひコメントをお願いします)

 

 

 

 

不労所得に対する誤解と偏見

 

 労働の対価として得られる「労働所得」に対して、労働をしないで手に入れた所得のことを「不労所得」と呼ぶことがあります。一般的には利息や配当、不動産所得などを指すことが多いようです。

 いい年をしたオトナが、労働所得を得ずに不労所得で生計を立てていると「若いのに働きもしないで・・・」と白眼視されたり、「親から遺産が入ったらしい」などと変な噂をされることさえあります。どうやら「不労所得」という言葉に偏見を持っている人が多いようです。

 根底には「汗水たらして働くことこそ美徳で、楽して収入を得るなんてけしからん」という価値観があるのかもしれませんし、苦労せず所得を得ている(ようにみえる)ことに対する嫉妬心があるのかもしれません。

 

 確かに、相続や宝くじで手に入れた所得は、何の努力もせずに得られるという意味で不労所得と言っても問題はないでしょう。

 では生命保険や社会保障(失業手当、生活保護公的年金など)は不労所得といえるでしょうか。おそらく不労所得と呼ぶ人は少数派でしょう。私も不労所得だとは思いません。でも、労働に対する報酬でもなく、これらを得るために努力をすることもないという点では変わりはありません。

 では、利息や配当はどうでしょう。私は不労所得だとは思いません。自分の努力で元金を貯め、それを元手に株式や不動産に投資し、その果実として利息や配当を得たのであればこれは立派な経済活動であり、知的労働の成果だと思うからです。でも、多くの人は不労所得だといいます。

 

 こういったさまざまな所得をひとくくりにして「不労所得を得るのはけしからん」「不労所得にはもっと税金をかけろ」などと言う人が少なくないことが残念でなりません。(ろくに質疑もできずに対案を示さず反対のための反対しかできない国会議員の報酬の方がよほど不労所得なのではないでしょうか)

 働いているか、働いていないかという観点ではなく、意味ある経済活動を伴っているか、いないかで不労所得を判断してほしいものです。

 

 不労所得に対して偏見を持っている人がいる一方で、不労所得に対して過剰に関心を示す人(特に若い人)も多いようです。便乗して、関心を持っている人をあおり、不動産を買わせて飯のタネにしている人々(不動産業界、金融業界、コンサルタントなど)もあいかわらず街にあふれています。

 先週の週刊ダイヤモンドでは、そんな業界の闇の部分についてスポットを当て実名を挙げて問題点を指摘しています。初歩的な内容ですがかなり思い切ったことが書かれていますので、不動産投資に興味を持った人にとっては必読です。不動産投資が何の苦労もなくチャリンチャリンとお金が入ってくると誤解している人はぜひ隅々まで読んでほしいと思います。(とくに何もわかっていない内藤忍氏には声を出して100回くらい読んでほしいものです)

 

 会社の後輩がセミナーで感化されて不動産投資を始めようとしていたので、ダイヤモンドの特集を読ませました。目が覚めたのか、もっと勉強してからゼロから検討しますと言ってくれました。みなさんの周りにも不動産投資を始めて要としている人がいたらそんな甘いものではないということを教えてあげてください。

 

 最後に、まじめに株式や不動産投資を行い生計を立てている人々が、必ず口にする言葉を書いておきたいと思います。

「投資から得られる所得は不労所得ではない。苦労所得である」