物件を見ずに不動産投資?やはり内藤氏の主張は誤りだ

 内藤忍氏の不動産投資に関するブログが、最近ますます目も当てられないような内容になってきました。今日も少しツッコミを入れたいと思います。


 いつもツッコミどころ満載のブログを書かれてますが、今回の記事はもう怒る気力どころか失笑する気力すら失われるほどの破壊力です。

ワンルームマンションと聞いただけでアレルギー反応を示す人がいますが、新築物件のイメージが悪いからだと思います。新築と中古の違いを理解すれば、その誤解は解けるとはずです。(※誤植がありますが本文のまま)

 はい、私もアレルギー反応を示す人です。新築でもイメージが良くないのだから、中古ならもっとイメージが良くないのは当たり前ですよ。

 そもそも、中古ワンルーマンションは、建物・設備の劣化が進んでいる一方で、修繕・更新は最小限しか(もしくはまったく)なされていません。投資ですから最小の投資で最大の収益を得ることを目的にしていますので当然といえば当然です。

 また、築10年を超えるといよいよ本格的に賃料の下落が始まります。わざわざ古い物件に高い家賃を張う借り手はいません。ネットで調べてみれば一目瞭然の事実です。リスクが高いとしか言いようがありません。

 さらに(現在の)中古ワンルームマンションは割高です。内藤氏は

中古ワンルームの魅力は新築と比較した場合の価格の割安感です。新築物件は購入した瞬間中古になり、価格は2割から3割下がると言われます。

と書かれていますが、間違いです。もちろん中古になれば値下がりするものですが、買った瞬間に2割から3割のならだれも初めから新築を買う人はいません。通常、買った直後に売却したら5~10%の値下がりです。3割も下がるのはよほど質の悪い物件か築15年以上経過した物件だけです。

 中古ワンルームの中でも、東京の都心物件を狙えば、空室リスクは極めて低くなります。(中略)私が管理を依頼している会社の物件の現状の入居率は約99%ですから、空室リスクはほとんど無いと考えてよいと思います。

  仮に現状99%という”ありえない”数字が事実だとしましょう。でも、ローン返済が終わる20~30年後の築40年前後のオンボロワンルームマンションも99%の入居率だといえる根拠を教えてもらいたいものです。普通、よほど安い賃料でない限り住みたいと思わないはずです。

 それから、入居率が99%というのもかなりウソくさいです。入居者が入れ替わると清掃・原状復帰・募集から入居までのタイムラグなどを考慮すると最低1か月は空白ができます。平均4年で入居者が入れ替わり、1か月後に新たな入居者が現れる場合でも、入居しているのは49か月中48か月、つまり入居率が98%弱になります。

 どんな管理会社でも大量の物件に間断なく入居させ続けるなんて不可能です。事実、住居系のJ-REITの入居率を調べても96~97%が上限です。

 また、サブリース契約の契約料が賃料の10~15%となっていることからも、入居率を90~95%程度を想定していることがわかります。

 どこからも99%という数字は導き出せないのです。業者の都合の良い数字を鵜呑みにしているといかいいようがありません。

 誤解が解けるどころかますます内藤氏の主張を信じられなくなってしまいます。長くなったので次回に続きます。