投資用マンション11年ぶり高値!

 

 昨日、「地方都市にまで不動産プチバブルの波」とブログに書きましたが、それを裏付けるような記事が本日の日経電子版に掲載されました。


 11年前といえば2006年ですから不動産プチバブルとかファンドバブルと言われた時代です。ついにそんなところまで来てしまったのかというのが正直な感想です。

 マンション1室(区分所有)の価格は3年前に比べても2割以上高くなり投資利回り(表面利回り)は7.06%と05年の調査開始以降で最低だったそうです。

 この記事によると、

 値上がりを支えているのは中国人投資家の購入だ。中古ワンルームマンション買い取り・販売のランドネット(東京・豊島)によると「中国の顧客を抱えた仲介業者への販売がこの半年で増えた」(栄章博社長)。中国は不動産価格の高騰が続いているため、日本の物件は割安に映るようだ。

と直近の市況を支えているのは中国人投資家とのことです。中国の投資家たちは昨年までは首都圏のタワーマンションを爆買いしていたと思いますが、ここにきてタワーマンション以外にも触手を伸ばしているのでしょうか。もしそうだとするとまだもう少しバブルは続くかもしれません。

 個人の需要も根強い。中古ワンルームマンション販売の和不動産(東京・千代田)の仲宗根和徳社長は「老後に備え30~40代が購入するほか、50代以上で相続をにらんで投資する人も多い」と話す。現役世代の場合、マンション1室に投資するのは「年収600万~800万円前後が多い」(オリックス銀行)。

 セミナーを開いてサラリーマンに売りまくったり、融資をつけて甘い汁を吸っている関係者たちのコメントなので、どこまで信じていいのかわかりませんが、まだサラリーマンの不動産熱も冷めたわけではなさそうです。

 

 いずれにせよ、転売(ノリベーション)業者や過去にマンション投資をして痛い目にあった個人投資家リーマンショック直後に割安で購入した投資家が売り手に回り、過去の教訓を知らない外国人投資家と新参者のサラリーマンが買い手として登場しているという構図であると考えて間違いないでしょう。

 国内の素人投資家と、国内勢とはまったく異なる物差しで投資判断をする外国投資家が買い支えている市場だとすると、もう誰にも適正価格がいくらなんてわからなくなってしまいます。行き着くところまで行きつく、チキンゲームになってしまうかもしれません。 

 

 バブルはいつか突然はじけてしまいます。もし今の状態でバブルが弾けたらどうなるでしょうか?中国人投資家は現金買いが中心ですから値下がりしても大した痛手は負わないでしょうが、頭金をゼロとか10%で物件を購入したサラリーマン投資家は大変です。

 値下がりしてしまうと売却してもローンは返しきれませんし、かといって追加の担保を提供することもできないでしょう。そうなると、最悪の場合、本業である給料の一部をローンの返済に充てなければならなくなります。将来の安心のためのはずの不動産が今の生活を脅かす存在(いわゆる"負"動産)になりかねません。

 

 昨日と同じ結論になりますが、不動産投資を10年以上続け辛酸をなめた経験のある人以外は、過去に学び慎重に行動することが望まれると思います。