内藤忍氏はワンルームマンション投資のカリスマだったw

 久しぶりにマンション管理ネタを書こうと思っていたら、我らが内藤忍大先生のカリスマっぷりが半端ないブログを見つけてしまったのでご紹介します。詳細はこちら

 私が先月、同じ六本木駅の近くに購入した中古ワンルームマンションの表面利回りは約5%でした。管理費や修繕積立金を差し引いたネット利回り(手取りの金額から計算した利回り)を堅めに見積もって4%としても、3億円分購入できれば、年間1200万円の家賃収入が入ってきます。

 いや~、さすがにカリスマ、今の時期にポンと3億円ですか、うらやましい限りです。否、それよりももっと驚くべきことは、表面利回り5%の物件で手取り4%を実現するノウハウをお持ちでいらっしゃることですw

 

 私ごときがもし仮に3億円の物件を購入しようものなら、仲介手数料、税、報酬などの取得時経費が1500万円くらいは必要です。これらは取得価格に足さないといけません。

 また、運営経費も管理費5%を筆頭に、修繕積立金、共有部分の電気代等、固定資産税・都市計画税、火災保険・地震保険(東京は高いですよ~)、3~4年で入居者が入れ替わるでしょうからクリーニング・家主負担の原状復帰費用もばかになりません。また広告費、屋内外の通常修繕・消耗品費、弁護士等の報酬なども必要でしょう。

 どんなに節約しても年に7~8百万円かかりそうですから、手取りで2.5~2.8%が目一杯です。そこに減価償却費と支払利息を加えると会計上は確実に赤字になりそうです。

 初年度からバンバン利益が出せる内藤さんには足元にも及びません。まさにカリスマとお呼びするにふさわしいww

 

 話は変わりますが、J-REITの中で住宅専門の銘柄があります。REIT投資家フェアのときに、住宅専業の3社の方に質問してみたのですが、売り上げに占める経費率を2.5%前後くらいにしないと儲からないと異口同音におっしゃっていました。

 つまり、カリスマは(大手企業の冠名がつく)J-REITの半分以下の経費率で運営されているそうですwww

 

 無学な私の知識ではいくらエクセルをこねくり回しても、未来永劫空室率が0%で、家賃が一切下がらず、自主管理して、火災保険・地震保険に加入せず、室内設備も未来永劫老朽化せず故障もしない限り手取り4%を実現できそうにもありません。きっと、とびっくりするようなノウハウをお持ちなのでしょうwwww

 

 さて、そんなカリスマの話を聞く機会が今月あるそうです。東京、大阪などで開催されるそうですから、不動産投資に興味のある人はぜひ話を聞きに行って質問攻めにするとようでしょう。(もちろん、貧乏暇なしの私は恐れ多くてそんなところへは行けません)

 

 いや~、やっぱり世の中には天才っていらっしゃるんですね。改めて、詐欺だったワインファンドを著書やセミナーで大絶賛しあげく、自らもファンドに投資して騙された藤忍先生だなあと感心したしだいです。うちのマンションの運営経費削減の指南をうけようかしらwww

 私にとって、内藤忍大先生は、かの安愚楽牧場ファンドを安心高利回りと激賞しておられた海江田万里大先生と並ぶ二大カリスマですwwww

 

 なお、タイトルの最後や文中に"草が生えている"ように見えた方は、私と同じように心が黒いか、目が悪いかのどちらかです。ご注意くださいw